リノベーションマンション知識

リノベーション物件・分譲マンションを購入するときの注意点|メリット・デメリットとは

2020.06.18

新築信仰が高かった日本でも、中古物件をリノベーションしてマイホームにすることが一般的になってきました。また、リノベーション済みの分譲物件も注目されています。しかし、どのような特徴があるのか、わからない方も少なくないのではないでしょうか。そこで、リノベーション済みの分譲物件のメリットやデメリット、購入する際の注意点などについて解説していきます。

キッチン・マンション

リノベーション済み分譲物件とは

リノベーション済み分譲物件の分譲とは分割譲渡のことです。独立性のある一戸ごとに、区分けして販売するマンションを分譲マンションといいます。また、リノベーションとは、新築の状態よりも機能やデザイン性を向上させ、新たな価値を生む改修のことを指す言葉です。つまり、リノベーション済み分譲物件とは、中古の分譲マンションの一戸に対して内装や設備を一新して、新たな付加価値を加える改修を行った後に販売している物件をいいます。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームには、明確な定義の違いはありません。一般的にリフォームとは、老朽化した建物の内装や設備などの修繕を行い、新築の状態に近づける改修をいいます。つまり、リフォームは、古くなった壁紙やフローリングを張り替えたり、不具合のあるキッチンやユニットバスを交換したりするなど、外面的、部分的な工事が中心です。一方リノベーションでは、たとえば、3DKに細かく仕切られた間取りの物件を現代のライフスタイルに合わせて2LDKの間取りに変える、デザイン性の高い内装や設備にする、耐震性を高めるといったことが該当します。工事規模で比較すると、リフォームよりもリノベーションの方が大掛かりな工事となります。

中古マンションのリノベーションにかかる費用

中古マンションのリノベーション費用の目安は、構造体の状態まで解体するスケルトンリノベーションによるフルリノベーションを行った場合で、1㎡あたり10~15万円が相場です。つまり、70㎡の中古マンションの場合、1,000万円程度かかることになります。

 

公益社団法人不動産流通機構のデータによると、2019年8月の首都圏の新築マンションの平均価格は6,405万円です。一方、同時期の中古マンションの成約価格の平均価格は3,461万円となっています。広さを考慮していないデータではあるものの、中古マンションを購入して1,000万円程度かけてリノベーションした方が、新築マンションを購入するよりもリーズナブルな費用でマイホームを手に入れられるのです。

リノベーション済み物件のメリット

中古マンションを購入して自分でリノベーションを行うこともできますが、中古マンションをリノベーションしてから販売している、リノベーション済み物件にはどのようなメリットがあるのでしょうか。メリットとしては、たとえば以下のようなものが挙げられます。

 

<メリット>

  • 新築同様の新しさ
  • 内装の修繕費がかからない
  • 最低2年の瑕疵担保責任が不動産会社にある

 

この3つのメリットについて解説していきます。

新築同様の新しさ

一般的に中古物件は、築年数や暮らし方による違いはあるものの、老朽化していたり、生活感が感じられる状態であったりすることが多いです。一方、リノベーション済み物件は中古物件ですが、専有部分はフローリングや壁紙などの内装材が張り替えられ、キッチンやユニットバス、トイレ、洗面台などの設備は新しいものが設置され、新築同様の状態となっています。そのため、新築物件を購入するよりも取得費用を抑えることができて、新築同様のきれいな状態の部屋に住めることがメリットです。

内装の修繕費がかからない

リノベーション済みマンションは、すでに内装や設備の工事が済んでいる状態です。通常、中古マンションを購入した場合は住む前にリフォームやリノベーションを行う必要があります。一方、リノベーション済みマンションはほとんど修繕をする必要がないため、マンションの購入費用以外に修繕費用のための資金を用意する必要がないこともメリットです。リフォームやリノベーションは、リノベーション会社に依頼して見積もりをとるまで費用がわからないため、リノベーション済みマンションは必要な資金がわかりやすいという点でも魅力です。

瑕疵担保責任が売主にある

物件の瑕疵とは欠陥のことをいい、隠れた瑕疵が発見された場合に、売主が損害賠償などの義務を負う責任を瑕疵担保責任といいます。瑕疵担保責任は民法による規定で、買主が瑕疵を発見してから1年間有効とされています。しかし、民法による規定は任意規定のため、売主と買主の合意のうえで瑕疵担保責任の範囲を限定したり、免除したりすることも可能です。そのため、中古マンションは個人が売主のケースが多いこともあり、瑕疵担保責任を負う期間を2~3ヶ月とすることが多くなっています。一方、宅地建物取引業者である不動産会社が売主の場合は、宅地建物取引業法で瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とすることが義務付けられています。リノベーション済み物件の売主はほとんどが不動産会社ですので、瑕疵担保責任の期間が2年はあることがメリットといえます。

リノベーション済み物件のデメリット

リノベーション済み物件にはメリットがある一方で、中古マンションであることや、すでにリノベーションされていることによるデメリットもあります。リノベーション済み物件のデメリットについて、以下の点から解説していきます。

 

<デメリット>

  • リノベーション前の状態がわからない
  • 建物自体が古い
  • 間取りなどの不便な点が解消されていない

リノベーション前の状態がわからない

リノベーション済み物件を購入するときは、すでにリノベーションの工事を終えた後に内覧を行って物件の状態を確認することになります。そのため、リノベーションを実施する前にどのような状態になっていたのか、現物を見て把握できないことがデメリットに挙げられます。たとえば、壁紙がきれいに張り替えられていても、壁の内部の配管が老朽化しているにも関わらず交換されていないなど、必要な修繕工事が実施されていないこともあり得ます。

建物自体が古い

リノベーション済み物件は、内装はリノベーションにより真新しい状態になっていますが、建物自体は古いままであることもデメリットです。たとえば、築古マンションでは現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。また、共用部分の配管が交換されていないと臭いが気になるケースもみられます。あるいは、古い物件は建物全体の電気容量が少ないため、リノベーションで電気容量を増やせず、使いたい家電に対して電気容量が少ないこともあるのです。

間取りなどの不便な点が解消されていない

リノベーション済み物件は工事を終えた状態ですので、すでに間取りは決まっています。間取りが変更されていても、家族の人数や、自分や家族のライフスタイルに合わないケースもあります。部屋数が足りなかったり、反対に広いリビングが欲しいのに、個室が1室多かったりするケースや、収納力を重視したいのに、ウォークインクローゼットやシューズインクローゼットがないといったりするケースが考えられます。間取りが合わず、不便に感じる可能性があることもデメリットといえます。

リノベーション済み分譲物件購入の注意点

リノベーション済み分譲物件を購入するときは、専有部分の見た目だけで判断するのではなく、見えない部分や共用部分も踏まえて判断することが大切です。リノベーション済み分譲物件を購入する際の注意点には、以下のようなものが挙げられます。

 

<注意点>

  • 室内以外の共用部分も要確認
  • 耐震基準を満たしているか
  • 配管などの見えない部分の確認

 

それぞれの注意点について解説していきます。

室内以外の共用部分も要確認

リノベーション済み物件を購入するときには、住戸部分である専有部分を見て判断してしまいがちです。しかし、マンションの資産価値は共用部分の管理状態にも左右されるため、共用部分の状態も確認して判断するべきです。

<確認が必要な共用部分>

  • ゴミ置き場
  • 共用廊下
  • 駐車場
  • 駐輪場
  • エントランス
  • 集合ポスト

共用部分が散らかっていたり掃除が行き届いていなかったりする物件は、管理や住民のモラルに問題がある可能性があるため、必ずチェックしましょう。

耐震基準を満たしているか

耐震性の面からは、新耐震基準を満たしているかどうかを確認することが重要です。新耐震基準は、震度5強程度の中地震では軽微なひび割れ、震度6強から7程度の大地震でも倒壊しない強度とされ、旧耐震基準よりも強化されています。建築基準法の耐震基準は1981年6月を境に大幅に変更されており、それ以前のものは旧耐震基準、新たな基準は新耐震基準と呼ばれています。

 

ただし、1981年6月1日以前に建築確認申請が下りた建物は、新耐震基準を満たしていないとは限らず、耐震診断の結果、新耐震基準を満たしている物件や耐震補強工事が行われた物件もあります。また、1階部分が柱のみのピロティ形式のマンションは、地震に弱いとされているため注意が必要です。

配管などの見えない部分の確認

共用部分や専有部分の配管の交換時期の目安は20年~30年とされ、老朽化が進むと、漏水が起こり、自宅や階下の住戸に大きな被害が及ぶ可能性があります。また、築20年~30年以上のマンションは鋼管が使われていることが多く、赤サビによる赤水が発生することがあります。リノベーション済み物件を購入するときには、配管交換が行われているかを不動産会社に確認することが大切です。また、水道をひねったときに排水の流れが悪かったり、赤水が出てきたりする物件は避けるようにしましょう。

まとめ

リノベーション済み物件は、新築同様の物件を新築よりも安く手に入れられ、瑕疵担保責任の面からもメリットがあります。自分や家族に合った間取りの物件であれば、大きな魅力となります。ただし、専有部分の見た目だけで判断するのは避け、共用部分の管理状態や耐震性、配管交換の状況なども踏まえたうえで物件を選びましょう。

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